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2009年11月24日 (火) | Edit |
この三連休で、ポストに投げ込まれた一枚のチラシがあった。
ちなみにこのチラシは、A4縦のスペースに150件もの物件情報が掲載されているので、非常に見づらいものだったが、時間に余裕があったので、めずらしくじっくり見ることに。その中から脈がありそうな(?)物件を考察してみた。

***
種別:中古マンション(6階/11階建)
間取:3LDK
建物面積:65.18?(19.71坪)
建物構造:鉄筋コンクリート造
築年月:H7/2(築13年)
その他:バス停3分以内/ガスコンロ/フローリング/駐車場有り(10,000円/月)/洗濯機置場/オートロック/2階以上/風呂トイレ別/南向き/エレベータ
価格:598万円 ※10月時の655万から値下げ経緯あり
管理費・積立金:14,400円/月
家賃相場:7.8万円
現況:居住中
表面利回り:15.65%
実質利回り:11.35%(年間賃料[93.6万円]-修繕積立金・管理費[17.28万円]-不動産管理費5%[4.68万円]-固定資産税4%[3.744万円)
回収年:約9年
***
※ちなみに、このマンションの他の4LDKの部屋は、今年10月にリフォーム済みで空室で950万円で売られていた。家賃相場は、8.5万円のようだ。表面利回り:10.74%

<考察>
このマンションは、最寄駅からは少し距離(バスで3分)があるものの、高台にあり瀬戸内海を望めるオーシャンビューが売り。さらに、高速道路の最寄のインターまでは約10分で便利な一面もある。
実質利回りを20%で回そうと思うと、物件取得額は、380万円が目安となるか・・・
都内中古マンションの利回りの相場が8%~10%がとされていることを考えると、数字的にはまずまずなのか。

Webで検索すると数社から同物件が紹介されていることから、一般媒介みたい。一ヶ月足らずで価格を下げてるところからみると売り急ぎか。情報が出回っていながらも引き合いが鈍いのは何か訳アリの可能性があるはず。しばらくウォッチしてみよう。

区分所有にこだわりもないし、今の生活圏での物件購入は今のところ考えていないが、せっかく住んでいる土地の物件の相場くらいは、つかんでおかないと。




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コメント
この記事へのコメント
売主の事情
やっぱり売主の事情を把握できると強いと思う。
売り急いでると思いっきり指値できるから。

今後の戦略を考えてみたけど、気に入った物件にどんどん指値入れていこうと思う。それが通らんかったら、次の物件探せばいいねんし。

やっぱり20%はないと、次の物件を買う速度が上がらへんと思う。そして、手元にまったく現金が残らへんような買い方もNGやとよく分かった。次の物件の諸費用すら残ってないと厳しいと感じた。
2009/12/10(Thu) 23:41 | URL  | ラブスノ #RXtWfVJQ[ 編集]
そうやろな。。
根気強く、妥協なしで理想の物件を探すことが大切なんよな。根気強く・・・
2009/12/12(Sat) 23:27 | URL  | やすだ氏 #-[ 編集]
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