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2011年03月23日 (水) | Edit |
自分が方向付けた投資方針と同感するところが多いこの著者



トピックスの続き↓↓↓
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●その物件はなぜ空室なのか。
理由を明らかにすること。例えば、建て替え予定で意図的に募集していなかった。
⇒物件価値が低くなるが「オイシイ」物件の可能性大

●買ってはいけないボロ物件とは。
軟弱地盤の上に傾いた建物はNG

●任意売却
債権者との調整など初心者にはハードルが高いので、2棟目以降にした方がよい。

●「融資が引きやすい」という理由で買うのは危険
なぜなら銀行が貸したがる物件は、資産性は高いですが同時に利回りが低い傾向にあるからです。立地はいいけれども低利回りの物件というのは、お金持ちが自己資金をたっぷり入れて買うか、本業で年収の高い人がある程度の持ち出しを覚悟しつつ資産価値を求めて買うのであればよい。お金のない人がフルローンを組んで買うともう完全にアウト、利益を出すのは難しい。

●資産性が低くても、銀行から融資を引く秘訣
・現状:いくら利回りが高い物件で、現実的に破綻のない事業計画を作って説明しても、地方郊外や築古物件に融資を引ける確率はほとんどない。なぜなら、資産価値も流動性も低いから。メガバンク基準では、「資産価値が高い→不良債権にならない→売ってすぐに融資額分が回収可能→取りっぱぐれがない」とこしか見てない。中小銀行もメガバンクのそんな安全基準に追従
・攻め方:ニッチ市場をターゲットに。メガバンクよりも金利高めだが、借りれないよりマシで、その分利回りの高い物件を買う。融資が引けないため、買い手が現れず物件が売れなくなっていることを値引き材料にする。
・地元の地銀、信金、信用組合から借りる:地銀となると融資基準が厳しいが、信用金庫や信用組合であれば、物件の法定耐用年数が過ぎた築古物件、再建築不可でも融資してくれる可能性がある。利回り高い物件でイールドギャップを確保すること。

<日本政策金融公庫から借りる>
民間の金融機関では融資が困難な場合に頼れる。デメリットは、融資期間が短いことで、長くても10年、15年。月々の支払額が多くなり余剰資金をそれほど貯めれない。それと物件評価が厳しいため、自己資金を多く用意する必要アリ。メリットは、「保証人枠」が使えること。配偶者でもいいし、本人と生計を別にする人的担保(保証人)を立てることができれば、より多くの融資を受けることが可能になる。また、公庫の場合は、物件購入価格の他にリフォーム費用や運転資金まで貸してくれること。さらに購入後に大規模修繕の必要性が出てきた場合にも、別途リフォームローンを組むことが可能。以上のように公庫の「普通貸付」であるが、その他「新企業育成貸付」(H24.3.31まで)や「女性、若者/シニア起業家資金」(H22.3.31まで)というものがあり、これらを利用すると各7,200万まで融資可。だから1棟目2棟目は個人で買って、きちんと満室経営して、それから奥さん名義、または自分で会社を作ってこれらの融資で大きな物件を買ってもよい。※こういった融資制度は呼称や期間などの条件を変えてまた用意されるものなので、知っておいて損はない。
→日本政策金融公庫の普通貸付の融資上限は4,800万円。
具体的な利用シュミレーションは・・・

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ひとまず、ここまで。






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テーマ:不動産投資
ジャンル:株式・投資・マネー

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