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2011年03月23日 (水) | Edit |
自分が方向付けた投資方針と同感するところが多いこの著者



トピックスの続き↓↓↓
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●その物件はなぜ空室なのか。
理由を明らかにすること。例えば、建て替え予定で意図的に募集していなかった。
⇒物件価値が低くなるが「オイシイ」物件の可能性大

●買ってはいけないボロ物件とは。
軟弱地盤の上に傾いた建物はNG

●任意売却
債権者との調整など初心者にはハードルが高いので、2棟目以降にした方がよい。

●「融資が引きやすい」という理由で買うのは危険
なぜなら銀行が貸したがる物件は、資産性は高いですが同時に利回りが低い傾向にあるからです。立地はいいけれども低利回りの物件というのは、お金持ちが自己資金をたっぷり入れて買うか、本業で年収の高い人がある程度の持ち出しを覚悟しつつ資産価値を求めて買うのであればよい。お金のない人がフルローンを組んで買うともう完全にアウト、利益を出すのは難しい。

●資産性が低くても、銀行から融資を引く秘訣
・現状:いくら利回りが高い物件で、現実的に破綻のない事業計画を作って説明しても、地方郊外や築古物件に融資を引ける確率はほとんどない。なぜなら、資産価値も流動性も低いから。メガバンク基準では、「資産価値が高い→不良債権にならない→売ってすぐに融資額分が回収可能→取りっぱぐれがない」とこしか見てない。中小銀行もメガバンクのそんな安全基準に追従
・攻め方:ニッチ市場をターゲットに。メガバンクよりも金利高めだが、借りれないよりマシで、その分利回りの高い物件を買う。融資が引けないため、買い手が現れず物件が売れなくなっていることを値引き材料にする。
・地元の地銀、信金、信用組合から借りる:地銀となると融資基準が厳しいが、信用金庫や信用組合であれば、物件の法定耐用年数が過ぎた築古物件、再建築不可でも融資してくれる可能性がある。利回り高い物件でイールドギャップを確保すること。

<日本政策金融公庫から借りる>
民間の金融機関では融資が困難な場合に頼れる。デメリットは、融資期間が短いことで、長くても10年、15年。月々の支払額が多くなり余剰資金をそれほど貯めれない。それと物件評価が厳しいため、自己資金を多く用意する必要アリ。メリットは、「保証人枠」が使えること。配偶者でもいいし、本人と生計を別にする人的担保(保証人)を立てることができれば、より多くの融資を受けることが可能になる。また、公庫の場合は、物件購入価格の他にリフォーム費用や運転資金まで貸してくれること。さらに購入後に大規模修繕の必要性が出てきた場合にも、別途リフォームローンを組むことが可能。以上のように公庫の「普通貸付」であるが、その他「新企業育成貸付」(H24.3.31まで)や「女性、若者/シニア起業家資金」(H22.3.31まで)というものがあり、これらを利用すると各7,200万まで融資可。だから1棟目2棟目は個人で買って、きちんと満室経営して、それから奥さん名義、または自分で会社を作ってこれらの融資で大きな物件を買ってもよい。※こういった融資制度は呼称や期間などの条件を変えてまた用意されるものなので、知っておいて損はない。
→日本政策金融公庫の普通貸付の融資上限は4,800万円。
具体的な利用シュミレーションは・・・

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ひとまず、ここまで。






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テーマ:不動産投資
ジャンル:株式・投資・マネー
2011年03月06日 (日) | Edit |
自分が方向付けた投資方針と同感するところが多いこの著者



1つのサンプルとして。※読み返し用(備忘録)

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●経済的な安定を得られるレベル
「10年後無借金で年間家賃収入を1,000万円、市場価値数千万円の実物資産(不動産)を保有すること」

●購入物件の利回りを20%を前提にレベル達成に向けた3ステップのイメージ
①1,500万円のアパートを一棟購入(利回り20%で満室時の年間家賃収入300万円) ⇒1,500万円で利回り20%の物件であれば、6~7年で回収。購入にはできるだけ低金利で長期ローンを組んで、繰り上げ返済はほどほどにして資金を蓄える
②次にもう一棟同じく1,500万円のアパートを購入する ⇒蓄えた資金を元手に1~2年後にまたローンを組んで1,500万円の物件を購入 
③2,000万円のアパートを一棟購入(利回り20%で満室時の年間家賃収入400万円
 ⇒同じように資金を蓄え、1~2年後に2,000万円の物件を購入

●イールドギャップは、最低でも12%確保
インフレになって長期金利が上昇するリスクを想定して、低金利ローンが組めず、十分なイールドギャップがとれないなら、物件購入を潔く諦める勇気も必要

●「資産を生み出す仕組み」をまず入手する
資産性よりも収益を重視する。都心の一等地マンションとなれば資産性は高く、所有欲はみたされると思うが、資産性と収益性とは、必ずイコールではない。むしろ、逆。持たざる者は、資産そのものではなく「資産を生み出す仕組み」をまず手に入れる必要あり。

●現金「300万円」から
自己資金最低ライン。プラス身内から一時的にお金を借りて「見せ金」を見せるのも一つの方法。

●収益物件の検索サイト
 ⇒普通の利回り物件でも掲載日に注目する。
 ⇒築古物件は、ヤフーやHOME、アットで検索条件を「土地」として探す。土地の古家が建ってるケースあり。
 ・健美家:価格帯やアパート、マンションなどの種類別、利回り15%以上などの条件検索に優れている。
 ・楽待:「買いニーズ」を登録することにより、情報が「楽」に「待」って届く。1日1回の新着情報あり。非公開物件の情報あり。
 ・ヤフー!不動産:収益物件の専門サイトではないため一棟ものや利回りの掲載なし。ほかの投資家と比較的競合しづらく、掘り出し物に出合える可能性も!
 ・不動産投資連合隊:全国に提携の不動産業者があり物件数が比較的に多い。掲載情報から路線価、周辺状況も下調べがしやすい。比較的、北海道、福岡が強い。収支シミュレーション可。
<掘り出し物向け>
 ・HOME'S不動産投資:1200社以上の不動産会社が参加し、物件豊富で「収益シミュレーション」有。回転率低下予測や返済状況をグラフ化可
 ・アットホームウェブ:一棟アパートを探すには、「買う」→「ビル・一括マンション・その他」を選択。収益物件専門サイトでなはないため、他の投資家と競合しづらい。

●地方物件の満室の秘訣
敷金礼金をゼロ、入居にかかる初期費用を家主負担で全てゼロ。事務手数料、火災保険料から家賃保証会社への保証金、さらには1ヵ月分の前家賃まで家主が負担。さらに2年ごとの更新料もなし。そうすれば、競合物件から入居者が移ってきやすくなる。更新料を払うより引っ越したほうが1ヵ月分の家賃が浮くから絶対トク。その分家賃は相場より1割高めの設定なので、2年住んでもらえれば初期費用を回収できる。入居者は高めの家賃を払えないから引っ越さないのではなく、引越し費用が出せないから引っ越さない。目の付け所と「ニッチで勝負」の真骨頂

●財政難の自治体、企業城下町や大学付近はあえて避ける
・財政難の自治体では、不動産屋への謝礼(広告料)が家賃の3ヵ月分、4ヵ月分というのが相場のところがある。
・その地域の産業構造や人口動態は、ネットで調べ、下見の際は、必ず市役所に足を運んで、都市計画や産業の振興なども調査すべし。⇒HOMEでは、空室率や家賃相場、希望の間取りや家賃、地図上でよく閲覧される物件の多い順に色分けして表示するサービスあり。
・競合がひしめき合わない、かといって過疎化もしていないほどよいところで勝負を仕掛けるべき。
・地方物件は、土地鑑のあるところ。

●地方物件の部屋の広さ条件
最低限「単身者用で あっても一戸当たり8坪(約26.4㎡)」
⇒地方ではそもそも広いのが当たり前で、移動手段は車が多いので立地の優位性は望めず、地方で狭い部屋が勝負するには大幅に家賃を下げるしかない。家賃を下げると利回りが下がるので、そういう勝負の仕方しかできない物件は買うべきでない。

●駐車場
最低限として敷地内に全世帯分の駐車場が確保されていることは、地方で物件を買うなら絶対条件

●木造建築について
木造建築というのは、あとからどうにでも補強や修繕が可能なので、築古でも恐れないでいい。逆に鉄骨造や鉄筋コンクリート造のマンションの方が、ボロ物件の場合は怖い。鉄鋼は1回錆びたら直せないし、錆の侵食により主要構造の強度が大きく損なわれているいる可能性があるものは手を出してはならない。しかも、ダメージ部分が外観からわかりづらいところも怖い点。ポイントは、リフォームして生まれ変わったところをイメージできるかどうか。

●瑕疵担保免責物件でも大丈夫
敬遠され、ライバルが減り、有利で買える可能性がある。いくら「瑕疵担保免責」を承知で買ったとしても、売主が宅建業者の場合、重大な瑕疵があった時は、補修工事や損害賠償、契約解除権を請求できる。そして、個人間の取り引きでも売主が瑕疵を知りながら買主に告げなかった場合は、やはり責任を追及できる。売買仲介業者もそんなもめごと嫌うせいか、あまり市場に出回っていない。

●古家付きの「土地」ならば値引きのチャンス
「建物を使うのは勝手だけれど、あくまで取り壊すことが前提で土地だけを売った」ということで、建物への責任は一切なくなる。その場合、ほとんど土地値の相場程度で売りに出ている。更地にする費用がかかるから長期で売れ残っているのであれば、値下げを引き出すこと可。瑕疵担保免責のある物件に重大な瑕疵がある可能性はそんなに高くないと思う。面倒事を引き起こす物件であれば、その箇所を告知するだろうし、瑕疵を隠して売るのは得策ではない。大抵の瑕疵はリフォームでなんとか修繕できるわけですから、築古木造の「瑕疵担保免責」は恐れるに足らず!

●その物件はなぜ空室なのか・・・

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ひとまず、ここまで。

テーマ:不動産投資
ジャンル:株式・投資・マネー
2011年03月06日 (日) | Edit |
実に久しぶりのブログ。

今年の7月で広島まる2年になる。今年でいよいよ35歳。
勝手に四捨五入してみた・・・
 
 なんと40歳

来るところまで来たのか。
今までの自分を振返って大満足と言える半面、やはり焦る気持ちが今まで以上に大きくなっている。

焦る気持ちというのは、ここ1年間将来のための準備から遠ざかったからだ。

昨年は、若手社員の模範になるべくして負けじと国家資格の取得に費やした1年でもあり、まだまだ慣れない本業でむしゃらに没頭する日々が続き、本業以外にパワーを傾ける気力が湧かなかった。
それが、なぜか、今年1月の本業の一山を乗り越えてから、うつむきがちだった顔がいよいよ上がり始め、また、何か大きな飛躍のエネルギーを感じつつある。

将来に向けた準備を再開する。

テーマ:心と身体
ジャンル:心と身体

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